今年来，我市认真贯彻中央和省市出台的一系列“保增长、扩内需、调结构”的政策措施，整体经济状况持续回升。我市房地产市场伴随着一系列房地产宏观促进政策的落实到位，整体回归健康发展态势，尤其进入第三季度，房地产开发投资开始企稳回升，市场销售理性回调，土地市场日趋活跃，房价整体运行平稳。1—9月，全市完成房地产开发投资98.6亿元，比增3.7%；商品房新开工面积251.0万平方米，同比下降20.2%。商品房销售384.2万平方米，比增108.0%；存量房交易107.8万平方米，比增20.0％；房地产交易总金额197.0亿元，比增107.4%。缴纳房地产税收18.6亿元，比增9.8%，其中营业税征收8.0亿元，比增25.9%。

一、市场运行主要特点

（一）市场交易量保持增长，近期出现理性回调

1、商品房销售增加明显。1—9月，全市商品房累计销售面积384.2万平方米，比增108.0％；其中商品住房销售31210套，销售面积340.9万平方米，同比分别增加96.1％和110.8％。从季度的商品房累计销售面积、商品住房累计销售面积增幅情况看（图1），增幅均持续扩大。

图1   2009年泉州市商品房销售面积累计同比增幅曲线图

从泉州市区销售情况看，1-9月市区商品房累计销售面积145.8万平方米，比增141.9％；其中商品住房销售11329套，销售面积130.8万平方米，分别比增58.7％和163.4％；商品住房销售面积是2007年同期销量56.7万平方米的2.3倍。分季度1-3季度当季度分别销售22.66万、52.31万和55.78万平方米，销量呈现逐季增长（表1）。

表1  泉州市区1-3季度各季度商品住房销售情况

从单月销售走势来看，泉州市区近期的商品住宅销量出现回调（图2）。今年来，前7个月份，泉州市区商品住房销售保持着良好的增长势头，至7月份达到销售高峰，单月销售26.2万平方米，自8月份起，连续2个月出现下降，至9月份单月销售仅为12.7万平方米。通过对市场的调查和判断，下降的主要原因：一是房价的上涨收窄了市场有效需求；二是金融部门自8月4日起严格二套房信贷的政策，增加了市民观望氛围；三是保障性住房分流了部份市场需求。7月份市区四宗经济适用房剩余房源（1730套）申请开始，直至9月16日公开摇号，共有2604户申请购买经济适用房，这在一定程度上分流了近期商品住房的市场需求。

近期销量虽呈现下降，但仍然达到2007年高峰期销量水平。

图2  2009年泉州市区商品住房逐月销售情况

2、存量房交易量回升。1—9月，全市存量房交易面积107.8万平方米，比增20.0％；其中，存量住房交易7047套，交易面积89.3万平方米，分别比增63.5％和20.1％。泉州市区存量房交易面积44.5万平方米，比增79.3％，较上半年提高了26.2个百分点；其中，存量住房交易3705套，交易面积37.9万平方米，分别比增109.4％和118.1％，较上半年分别提高了38.3和34.9个百分点。

从近期走势看，泉州市区存量住房逐月交易情况同商品住房类似，同样是在7月份达到峰值后，8月、9月开始逐月回落（图3）。下降原因主要是受到商品住房一手市场的回调辐射的联动影响，居民购房意愿有所下降。

图3  2009年泉州市区存量住房逐月交易情况曲线图

3、新建商品房空置面积和市场库存持续减少。9月末全市商品房空置面积79.5万平方米，比增0.4%。空置1年以内商品房面积15.0万平方米，同比下降46.4%，降幅较上半年扩大了40.3个百分点；其中空置1年以内商品住房面积7.1万平方米，同比下降55.0%，降幅较上半年扩大了50.1个百分点。从可售房源来看，截至9月末，市区商品住房累计可售房源97.9万平方米，较6月末减少了21.9万平方米。

（二）市场结构逐渐优化

1、中小户型主导市场。从商品住房销售户型结构来看，1—9月，泉州市区120平方米以下的中小户型商品住房销售套数占了总量的59.2%，较上半年提高4.0个百分点。从近期市区几个具有代表性的楼盘销售情况来看，新的项目一开盘，其中的中小户型住房基本上都会受到抢购，并在短期内销售一空。随着中小户型持续热销，我市商品住房供给结构也在市场需求的引导下逐步调整。1—9月，泉州市区批准预售的商品住房中，120平方米以下的占了总量的71.0%，较去年同期提高了17.6个百分点。今年以来，部分大户型楼盘为了迎合市场需求，纷纷变更为中小户型重新报规划审批调整预售。

2、购房行为更趋理性。主要表现为：一是市场销售主要是自住需求为主，据调查统计，今年1—9月楼盘销售总量中，自住型需求比例约为80%；二是购房动机理性诉求，开发企业介绍说，现在的购房者购房动机更多的是结合自身的具体情况来选房，如子女求学、工作需要、结婚等各个不同因素，不以“最好”为选择标准，以“最适合”作为衡量标准，区别于以前的“跟风”、“跟潮流”买房；三是投资需求理性选择，从对在售楼盘的调查情况看，进入第三季度，泉州市区投资性需求有所增加，但增加集中在具有升值潜力地段区域中的楼盘，如东海湾项目得益于行政中心东迁的效应带动，近期销售的“丽园”项目投资性购房比例达到60%。

（三）开发投资回归增长

2009年1—9月，全市完成房地产开发投资98.6亿元，同比增长3.7%，较上半年提高了4.3个百分点。从开发投资结构来看，建安投资与土地购置费同步增长。全市建安工程投资72.3亿元，比增4.6%，土地购置费19.2亿元，比增20.3%，增幅较上半年分别提高了3.5和8.0个百分点，占开发投资总量比例较去年同期分别提高了0.6和2.7个百分点。从今年开发投资月度累计增幅来看（图4），我市房地产开发投资整体呈现逐步回升的态势。

图4  2009年泉州市房地产开发投资累计同比增幅

（五）房价整体运行平稳

1、商品房价格同比小幅上涨。1—9月，全市商品房销售平均价格为4414元/㎡，比增4.2％；其中商品住房销售均价4296元/㎡，比增6.9％。上半年开发商为了解决资金紧张局面，保障后续开发的项目资金，唯一的办法就是下调房价，以求迅速打破销售僵局，撑开销售面回笼资金，进入下半年，开发商已度过了资金最困难的时期，部分开发商开始调价，这种“调价”在行业内开发商称之为降价促销后的价格回调。

市区商品房销售均价5915元/㎡，同比下降6.7％；同比下降主要原因：一是商品住宅销售外延化，整体拉低了均价。今年上市销售的新建楼盘呈现区域外扩，位于中心区域仅有库存的楼盘销售，新建楼盘相对价位较低，销售占据今年销量的主导地位，由此拉低了整体均价；二是年初的房价下调而导致的累计效应。从近期我市商品住房价格来看（图5），房价整体运行较为平稳，略呈上扬。

图5  2009年泉州市商品住房累计销售价格走势

2、存量房价格。1—9月，全市存量房平均成交价格为2542元/㎡，其中存量住房平均成交价格为2656元/㎡。泉州市区存量房平均成交价格为3913元/㎡，其中存量住房平均成交价格为4136元/㎡。从我市存量住房成交价格来看（图6），走势同样趋稳。

图6  2009年泉州市存量住房累计成交价格走势

（六）开发企业资金链缓解

受市场销售的好转，开发企业资金得到有效缓解，资金更为充盈。从本年房地产资金来源情况来看，预售资金及国内贷款占据资金来源比例呈现一升一降。截至8月末，国内贷款占本年度资金来源比重为25.8%，较6月末下降了3.7个百分点；预收款及个人按揭占本年资金来源比重为56.3%，较去年同期上升了8.0个百分点，较6月末提高了6.4个百分点。自筹资金占本年度资金来源比重为17.2%，较去年同期下降了11.3个百分点，较6月末下降了2.6个百分点。

二、目前市场存在的主要问题及原因

（一）市场供需仍呈